-
- Katılım
- Nisan 16, 2019
-
- Mesajlar
- 55,805
-
- Tepkime puanı
- 34,721
-
- Puanları
- 353
Kentsel dönüşümle binaların yıkılıp yeniden yapılmasının yanı sıra tercih edilen yöntemlerden biri de güçlendirme. Yeni binada ilave kat izni yoksa yen,iden yapımda mevcut dairelerin metrekaresi azalabiliyor. Böyle durumlarda kişiler güçlendirme yolunu tercih edebiliyor. Hürriyet yazarı Oya Armutçu’ya konuşan Avukat Mustafa Şeref Kısacık güçlendirmeye ilişkin merak edilen soruları yanıtladı.
1) ESKİ BİNAMIZDA GÜÇLENDİRME HANGİ YÖNTEMLERLE YAPILABİLİR?
Binamızda üç şekilde güçlendirme yapılabilir.
1- Kentsel dönüşüm uygulaması ile güçlendirme.
2- Kat malikleri kurulu kararı ile güçlendirme.
3- Mahkeme kararı ile güçlendirme.
2) Genel Kurul (GK) veya mahkeme kararıyla güçlendirme arasındaki fark nedir?
Öncelikle riskli yapı tespit sürecinde başvuru konusu önemli. Binanızın riskli yapı olup olmadığını öğrenmek için usulüne uygun olarak Apartman Kat Malikleri Kurulu’nun toplantıya çağırılması ve orada çoğunlukla karar alınması gerektiği zannedilmekte ise de bu tamamen yanlış. Apartmandaki tek bir malikin başvurusu ile dahi resmi süreç başlar. Bu süreci başlatmak için Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun bir Genel Kurul (GK) yapmaya, belli bir sayıdaki malikin karar almasına ya da birlikte başvurmasına gerek bulunmamaktadır. Binanızın riskli yapı olarak tespit edilmesi ve itiraz olmayarak veya itirazın reddi sonucu bu riskli yapı raporunun kesinleşmesi halinde kamu kurumları tarafından maliklere tebligat yapılarak en geç 90 gün içinde binalarını tahliye etmeleri ve yıkmaları istenir.
Eğer binanız yıkılınca yeniden inşaat yapımına imar mevzuatı veya diğer yasalar nedeniyle izin verilmiyorsa veya 10 katlı binanıza sadece 5-6 kat inşaat izni veriliyorsa, bu durumda binanızın güçlendirilerek ayakta kalmasını sağlamak daha doğru bir uygulama olacaktır. Ancak bunun için bazı koşulların yerine getirilmesi gerekir.
Birinci koşul, kat maliklerinin en az 5’te 4’ünün bu güçlendirmeyi istemesi gerekir. İkinci koşul, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olması gerekir. Üçüncü koşul güçlendirme/tadilat projesinin ilgili belediye tarafından da onaylanması gerekir.
3) Kat malikleri kurulu kararıyla güçlendirme nasıl yapılır, karar için kabul oranı nedir?
Usulüne uygun olarak toplanan Kat Malikleri Kurulu toplantısında güçlendirme kararı alınabilir. Binadaki maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile güçlendirme yapılması yönünde karar alması yeterlidir. Böyle bir karar alınması halinde uymak gerekir. Ancak bu karara katılmayan maliklerin, binanın sağlam olduğunu ve güçlendirmeye ihtiyaç olmadığını ileri sürerek karar aleyhine dava açma hakları vardır. Hatta maliklerden biri ya da birkaçı 6306 Sayılı Yasa uyarınca resmi olarak riskli yapı tespiti için başvuru dahi yapabilir. GK ile bu hak ellerinden alınamaz.
4) Güçlendirme giderlerine kimler hangi ölçüde katılırlar?
Giderlere malikler arsa payları oranında katılırlar.
5) Güçlendirme aynı anda mı yapılır?
Bir sitede 10 blok olduğunu varsayalım. 10 blokun hepsinde birden aynı anda güçlendirme zorunlu değildir. Bazılarında (güçlendirme ihtiyacı olmaması veya maliklerin istememesi nedeniyle) güçlendirme yapılmayabilir. Bloklar kendi GK’larında diğer bloklardan bağımsız olarak karar alarak veya mahkeme kararıyla blok bazlı güçlendirme yapabilirler.
6) Kiracılar güçlendirme giderine katılırlar mı?
Kiracılar güçlendirme giderlerine katılmazlar.
7) GK’dan binanın güçlendirilmemesi kararı çıkarsa ne yapılabilir?
Bu konuda GK yapılmıyorsa doğrudan dava açılabilir. GK yapılmış ancak olumsuz karar alınmışsa, alınan bu Kat Malikleri Kurulu kararının iptali için yasal sürede dava açabilirler. Yargılama sırasında yapılacak keşifte teknik bilirkişiler tarafından verilen raporda binanın güçlendirilmesinin acil ve zorunlu olduğunun tespit edilmesi halinde, mahkemece; GK kararının iptaline ve binanın güçlendirilmesi gerektiğine kar ar verilir.
8) Güçlendirmeyi bir malik bile istese dava açarak sonuç alabilir mi?
Bir kişi bile istese böyle bir dava açılır.
9) Bu dava nasıl açılır, giderlerini kim karşılar?
Binanın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Güçlendirmeme kararının iptali ile güçlendirme yapılmasına karar verilmesi istenir. Dava giderlerini davayı açan malik ya da malikler öder. Ancak, dava lehlerine sonuçlanırsa, bina yönetiminden veya maliklerden yargılama giderlerini tahsil ederler.
10) Mahkeme güçlendirme kararı verirse bu kararı kim, nasıl uygular?
Mahkemece, güçlendirmenin yapılması için yöneticiye görev ve süre verilir. Yöneticinin verilen bu sürede güçlendirme çalışmalarına başlamaması halinde güçlendirmenin (dava dilekçesinde bu yönde bir talep de varsa) davacı ya da davacılar tarafından yaptırılması da kararda belirtilebilir.
Kaynak
1) ESKİ BİNAMIZDA GÜÇLENDİRME HANGİ YÖNTEMLERLE YAPILABİLİR?
Binamızda üç şekilde güçlendirme yapılabilir.
1- Kentsel dönüşüm uygulaması ile güçlendirme.
2- Kat malikleri kurulu kararı ile güçlendirme.
3- Mahkeme kararı ile güçlendirme.
2) Genel Kurul (GK) veya mahkeme kararıyla güçlendirme arasındaki fark nedir?
Öncelikle riskli yapı tespit sürecinde başvuru konusu önemli. Binanızın riskli yapı olup olmadığını öğrenmek için usulüne uygun olarak Apartman Kat Malikleri Kurulu’nun toplantıya çağırılması ve orada çoğunlukla karar alınması gerektiği zannedilmekte ise de bu tamamen yanlış. Apartmandaki tek bir malikin başvurusu ile dahi resmi süreç başlar. Bu süreci başlatmak için Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun bir Genel Kurul (GK) yapmaya, belli bir sayıdaki malikin karar almasına ya da birlikte başvurmasına gerek bulunmamaktadır. Binanızın riskli yapı olarak tespit edilmesi ve itiraz olmayarak veya itirazın reddi sonucu bu riskli yapı raporunun kesinleşmesi halinde kamu kurumları tarafından maliklere tebligat yapılarak en geç 90 gün içinde binalarını tahliye etmeleri ve yıkmaları istenir.
Eğer binanız yıkılınca yeniden inşaat yapımına imar mevzuatı veya diğer yasalar nedeniyle izin verilmiyorsa veya 10 katlı binanıza sadece 5-6 kat inşaat izni veriliyorsa, bu durumda binanızın güçlendirilerek ayakta kalmasını sağlamak daha doğru bir uygulama olacaktır. Ancak bunun için bazı koşulların yerine getirilmesi gerekir.
Birinci koşul, kat maliklerinin en az 5’te 4’ünün bu güçlendirmeyi istemesi gerekir. İkinci koşul, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olması gerekir. Üçüncü koşul güçlendirme/tadilat projesinin ilgili belediye tarafından da onaylanması gerekir.
3) Kat malikleri kurulu kararıyla güçlendirme nasıl yapılır, karar için kabul oranı nedir?
Usulüne uygun olarak toplanan Kat Malikleri Kurulu toplantısında güçlendirme kararı alınabilir. Binadaki maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile güçlendirme yapılması yönünde karar alması yeterlidir. Böyle bir karar alınması halinde uymak gerekir. Ancak bu karara katılmayan maliklerin, binanın sağlam olduğunu ve güçlendirmeye ihtiyaç olmadığını ileri sürerek karar aleyhine dava açma hakları vardır. Hatta maliklerden biri ya da birkaçı 6306 Sayılı Yasa uyarınca resmi olarak riskli yapı tespiti için başvuru dahi yapabilir. GK ile bu hak ellerinden alınamaz.
4) Güçlendirme giderlerine kimler hangi ölçüde katılırlar?
Giderlere malikler arsa payları oranında katılırlar.
5) Güçlendirme aynı anda mı yapılır?
Bir sitede 10 blok olduğunu varsayalım. 10 blokun hepsinde birden aynı anda güçlendirme zorunlu değildir. Bazılarında (güçlendirme ihtiyacı olmaması veya maliklerin istememesi nedeniyle) güçlendirme yapılmayabilir. Bloklar kendi GK’larında diğer bloklardan bağımsız olarak karar alarak veya mahkeme kararıyla blok bazlı güçlendirme yapabilirler.
6) Kiracılar güçlendirme giderine katılırlar mı?
Kiracılar güçlendirme giderlerine katılmazlar.
7) GK’dan binanın güçlendirilmemesi kararı çıkarsa ne yapılabilir?
Bu konuda GK yapılmıyorsa doğrudan dava açılabilir. GK yapılmış ancak olumsuz karar alınmışsa, alınan bu Kat Malikleri Kurulu kararının iptali için yasal sürede dava açabilirler. Yargılama sırasında yapılacak keşifte teknik bilirkişiler tarafından verilen raporda binanın güçlendirilmesinin acil ve zorunlu olduğunun tespit edilmesi halinde, mahkemece; GK kararının iptaline ve binanın güçlendirilmesi gerektiğine kar ar verilir.
8) Güçlendirmeyi bir malik bile istese dava açarak sonuç alabilir mi?
Bir kişi bile istese böyle bir dava açılır.
9) Bu dava nasıl açılır, giderlerini kim karşılar?
Binanın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Güçlendirmeme kararının iptali ile güçlendirme yapılmasına karar verilmesi istenir. Dava giderlerini davayı açan malik ya da malikler öder. Ancak, dava lehlerine sonuçlanırsa, bina yönetiminden veya maliklerden yargılama giderlerini tahsil ederler.
10) Mahkeme güçlendirme kararı verirse bu kararı kim, nasıl uygular?
Mahkemece, güçlendirmenin yapılması için yöneticiye görev ve süre verilir. Yöneticinin verilen bu sürede güçlendirme çalışmalarına başlamaması halinde güçlendirmenin (dava dilekçesinde bu yönde bir talep de varsa) davacı ya da davacılar tarafından yaptırılması da kararda belirtilebilir.
Kaynak
